קפילוטו ואח' נ' עמידר- החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ

פסק דין

העותרים, בני זוג, הינם דיירים מוגנים בדירה בת 50 מ"ר, הנמצאת במבנה שבמגרש מס' 2 על פי תב"ע 1561א' (להלן: המגרש), בשכונת מקור חיים שבירושלים. המגרש כולו הינו בשטח של 1,250 מ"ר. המשיבה, המנהלת את נכסי רשות הפיתוח עבור מינהל מקרקעי ישראל, החליטה ביום 30.5.2010 על עריכת מכרז פומבי לשיווק המגרש האמור. ביום 17.6.2010 הודעה ההחלטה לעותרים, וביום 5.7.2010 אף נערך ביקור בנכס. המועד האחרון להגשת הצעות, כפי שנקבע במסמכי המכרז, היה 26.7.2010. במועד זה הוגשה העתירה. העותרים מבקשים כי בית המשפט יורה על ביטול ההחלטה על עריכת המכרז, בהיותה נוגדת את כללי הצדק הטבעי.

לטענת העותרים, המתגוררים בדירתם החל משנת 1951, ביקשו במהלך השנים פעם אחר פעם לרכוש את הדירה, אולם המשיבה לא טרחה כלל להשיב על פניותיהם. לאחר שנות שתיקה רבות, קיבלו לפתע את המכתב המודיע על ההחלטה לקיים את המכרז. בהיותם אנשים מבוגרים לא הבינו את תוכנו, ורק משהתקיים במגרש סיור, כשבמהלכו אף נמסר להם עותק ממסמכי המכרז, הבינו לתדהמתם כי הנכס מוצא למכרז פומבי. מיד לאחר מכן פנו לעו"ד, שפנה בעניינם למשיבה. תשובה התקבלה רק ביום 21.7.2010, ואז הוגשה העתירה.

כאמור, העותרים סבורים, כי ההחלטה לערוך מכרז פוגעת בכללי הצדק הטבעי. לטענתם, היה על המשיבה להימנע מהוצאת המגרש למכרז פומבי, וכי היה עליה לאפשר לעותרים לרכוש את הנכס בעצמם, ללא השתתפות במכרז, בשים לב לעובדה שהם מתגוררים בו כבר 60 שנה ואינם מעוניינים לעזוב את הדירה, בגילם המתקדם. המשיבה, כך נטען, כלל לא שקלה שיקול זה ומכאן אי סבירותה של ההחלטה. עוד נטען, כי ההחלטה על הוצאת הנכס למכרז התקבלה מבלי שניתנה לעותרים זכות שימוע, תוך התעלמות מפניותיהם החוזרות ונשנות של העותרים, במהלך השנים, בהן ביקשו לרכוש את דירתם ללא מכרז.

יצוין, כי למקרא העתירה, יכול הקורא להתרשם כאילו הנכס שהוצא למכרז פומבי הינו הדירה בה מתגוררים העותרים בשכירות מוגנת, ותו לא, עד שהקורא תמה מדוע לא אפשרה להם המשיבה לרכוש את הדירה בה הם מתגוררים זמן כה רב בלא הוצאתה למכרז פומבי. רק עיון במסמכי המכרז מלמד, כי הנכס שהוצא למכרז הינו המגרש כולו, וכי דירתם של העותרים הינה חלק זעיר ממנו (כ- 4%).

ביום 26.7.2010, משהוגשה העתירה, הוריתי למשיבה להודיע לבית המשפט אם הוגשו הצעות למכרז הנדון, וכן הוריתי לה להימנע מלחתום על חוזה עם מי מן המציעים, ככל שיש כאלה, עד להחלטה אחרת.

בתגובה הודיעה המשיבה כי הוגשו שתי הצעות כשרות, וכי לנוכח הצו הארעי שהוצאתי, נמנעה ועדת המכרזים להכריז על הזוכה במכרז. המשיבה ביקשה כי הצו הארעי יבוטל, בשל הנזק הכבד שהוא גורם למציעים, אשר נדרשו להפקיד ערבות בנקאית בסכום של למעלה מ- 600,000 ₪. לטענת המשיבה, העלימו העותרים בעתירתם את העובדה שהנכס המשווק הינו מגרש בשטח של 1,250 מ"ר, בעוד הם מתגוררים בדיירות מוגנת בדירה בת 50 מ"ר. עוד נטען, כי המכרז פורסם בכפוף לזכויות העותרים, שכן תנאי מתנאי המכרז הוא שהזוכה יהא חייב לקבל על עצמו את כל המחויבויות הנובעות מהיותו בעל הבית והמשכיר של החלק המוגן, וכי חוזה השכירות של המשיבה עם העותרים יחייב את הזוכה במכרז מרגע רכישת זכויות הבעלות. בנוסף, ייעודו של המגרש על פי התכנית החלה עליו הוא למסחר ו/או תעשיה, והבניין הקיים בו מיועד להריסה.

עוד טענה המשיבה בתגובתה, המגובה בתצהיר, כי במרוצת השנים הובהר לעותרים מספר פעמים, הן בעל פה והן בכתב, כי הנכס ישווק בהתאם להנחיות המינהל, וכי לא ניתן יהיה לאשר להם את קניית הדירה. הודעה בכתב ניתנה לעותרים עוד ב- 23.10.2007 (נספח א' לעתירה), וביום 17.6.2010, לאחר שהתקבלה ההחלטה על הוצאת המגרש למכרז, ביקר בביתם של העותרים נציג המשיבה והחתימם על המכתב המודיע להם כי בקשתם לרכישת הדירה נדחתה וכי המינהל החליט לשווק את המגרש במכרז פומבי. העותרים חתומים על המכתב הנ"ל, שנמסר להם, כאמור, במסירה אישית. לטענת המשיבה, נגועה העתירה בשיהוי, שכן גם אם נכונה טענתם שהבינו את האמור במכתב רק ביום 5.7.2010, במהלך הסיור שנערך בנכס, הרי שפנייתם למשיבה נעשתה רק ביום 19.7.2010, וזו נענתה כעבור פחות מ-48 שעות. העתירה הוגשה כעבור 5 ימים, במועד האחרון להגשת הצעות, ובנסיבות אלה די בשיהוי כדי לדחות את העתירה.

לדיון שהתקיים בבקשה לביטול הצו הארעי, התייצב כמשיב גם ב"כ מינהל מקרקעי ישראל, וביקש לראות בתגובת המשיבה כתגובתו. המשיבים הסכימו כי הדיון יהיה גם לגופה של העתירה.

דין העתירה להידחות.

ראשית, העתירה אכן נגועה בשיהוי ניכר. גם אם נצא מנקודת הנחה כי תוכנו של המכתב, עליו חתמו העותרים ביום 17.6.2010, לא היה נהיר להם, אין ספק כי היה זה מכתב רשמי מן המשיבה, והיה עליהם לברר את האמור בו. אלא שגם בהתעלם מנתון זה, הרי שהעותרים אינם כופרים בכך שביום 5.7.2010 התברר להם תוכנו של המכתב, במהלך הסיור שנערך במגרש, כפי שגם התברר להם באותו יום מהו המועד האחרון להגשת הצעות. בנסיבות אלה, היה עליהם לפנות מיד למשיבה, ולעתור לבית המשפט מבעוד מועד, בטרם הגיע המועד האחרון להגשת הצעות למכרז, על כל המשתמע מכך. לא למותר להעיר, כי העתירה אינה מזכירה את המועד שנקבע במכרז כמועד האחרון להגשת הצעות, על אף שנראה כי על פי כל אמת מידה היה על העותרים להביא נתון זה בפני בית המשפט.

לגוף העניין, מן הבחינה התכנונית אין הדירה בה מתגוררים העותרים בבחינת יחידה נפרדת, והיא מהווה חלק זעיר ממגרש גדול, המיועד למסחר או לתעשייה. המדובר בקרקע ציבורית שערכה רב (מחיר המינימום הנדרש על פי המכרז הוא 4,458,000 ₪), וברור ששיווקה באמצעות מכרז הינו הדרך הראויה, הן לשם שמירה על עקרון השוויון והן מטעמי יעילות. העותרים אינם טוענים כי היו מסוגלים לקנות את המגרש כולו, ופניותיהם בעבר נועדו לאפשר להם אך את רכישת הדירה בה הם מתגוררים. תשובה שלילית על כך התקבלה בידם עוד בשנת 2007 (נספח א' לעתירה), וכבר אז נאמר להם כי הנכס מיועד לפינוי. העותרים לא נקטו מאז כל פעולה משפטית שיהיה בה להביא לשינוי עמדת המשיבה. טענת בא כוחם, כי לו הייתה המשיבה מבקשת פטור מחובת המכרז, ייתכן והעותרים - החוששים כי הזוכה יגרום לפינוים מן הדירה ככל שתעמוד לו עילה מן העילות הקבועות בחוק - היו מסוגלים לאתר משקיע שהיה מוכן לקנות את המגרש בתנאים הנוחים להם, הינה טענה בעלמא.

בצדק הדגיש ב"כ מינהל מקרקעי ישראל, כי העותרים אינם דיירים מוגנים בנכס בכללותו. בנסיבות אלה, אין בידי לקבל את הטענה, כי התנהלות המשיבה אינה סבירה, וכי היה עליה לאפשר לעותרים לאתר משקיע שיהיה מוכן לרכוש את הנכס בלא מכרז, בתנאים הנוחים להם. עם כל ההבנה למצבם, הרי שהמדובר בקרקע ציבורית שלעותרים אין בה כל זכות, למעט זכותם לדיירות מוגנת על שטח המהווה אחוזים בודדים מכלל המגרש. זכות זו אינה יכולה לעמוד בדרכו של שיווק המגרש בדרך הראויה, היינו, במכרז, ובלבד שזכותם נשמרת. על פי הסכם השכירות שנחתם בין העותרים לבין המשיבה, נאמר במפורש (סעיף 14 להסכם), כי המשכיר יהיה רשאי להעביר את זכויותיו לפי ההסכם האמור למי שימצא לנכון. והנה, על פי תנאי המכרז, חוייב הזוכה לקבל על עצמו את כל ההתחייבויות הנובעות מהסכם השכירות, וחוזה השכירות של המשיבה עם הדייר יחייב את הזוכה מרגע רכישת זכויות הבעלות (סעיף 3.11 למכרז). הנה כי כן, המשיבה פעלה על פי תנאי הסכם השכירות שנחתם בינה לבין העותרים, ודאגה להבטחת רציפות ההסכם. עניינם של העותרים עמד, איפוא, על הפרק, ובקשתם לרכוש את הדירה בה הם מתגוררים נבחנה לגופה ונדחתה, בהחלטה שמצאתי אותה סבירה, בנסיבות העניין.

לא מצאתי איפה, כי נפגעה זכות מזכויותיהם של העותרים, באופן אשר יש בו כדי להקים עילה להתערבותו של בית המשפט.

העתירה נדחית.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים, באמצעות פקס.

ניתן היום, ה' תשרי תשע"א, 13 ספטמבר 2010, בהעדר הצדדים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: